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안녕하세요. 이번에 알아볼 것은 1가구 2주택 기준에 대한 내용입니다. 최근 부동산 세금 정책이 지속적으로 변화하면서 1가구 2주택에 대한 기준과 세금 부과 방식도 함께 변경되고 있어 많은 분들이 헷갈려하고 계십니다. 특히 2025년 현재 적용되는 기준들은 이전과 달라진 부분이 많아 정확한 정보를 파악하는 것이 중요합니다. 양도소득세, 종합부동산세, 취득세 등 다양한 세금에서 1가구 2주택 기준이 적용되므로 이를 제대로 이해해야 불필요한 세금 부담을 피할 수 있습니다. 오늘은 2025년 기준으로 달라진 1가구 2주택의 정의부터 세금 기준, 예외 조건까지 상세히 알아보겠습니다.
1가구 2주택의 정의와 판정 기준
1가구 2주택이란 한 세대가 두 채의 주택을 소유하고 있는 경우를 의미합니다. 여기서 '세대'는 주민등록상 같은 주소에 거주하는 가족 단위를 기준으로 하며, 배우자와 미성년 자녀의 명의까지 모두 포함하여 계산합니다.
주택 수 계산 시에는 단순히 소유권만 보는 것이 아니라 실질적인 소유 관계를 따집니다. 부부가 각각 1채씩 소유하고 있어도 1가구 2주택으로 분류되며, 미성년 자녀 명의의 주택도 부모 소유로 간주됩니다. 다만 성년인 자녀가 별도 세대를 구성한 경우에는 각각 별개로 계산합니다.
2025년 현재 기준으로는 입주권과 분양권도 주택 수에 포함됩니다. 2021년 이후 취득한 분양권의 경우 양도소득세 비과세나 중과세 여부를 판단할 때 주택 수에 포함되므로 주의가 필요합니다.
2025년 양도소득세 기준 변화
2025년부터 적용되는 양도소득세 기준에는 중요한 변화가 있습니다. 2주택자에 대한 중과세율이 일부 완화되었으며, 장기보유특별공제율도 최대 90%까지 확대되었습니다.
현재 적용되는 양도소득세율 체계를 보면, 과세표준 구간별로 누진세율이 적용됩니다. 1,400만원 이하 구간에서는 기본세율 6%에 2주택 중과세율 16%가 적용되며, 최고 구간인 10억원 초과에서는 기본세율 45%에 2주택 중과세율 55%가 적용됩니다.
특히 주목할 점은 장기보유특별공제가 대폭 확대되었다는 것입니다. 3년 이상 주택을 보유한 경우 24%부터 시작하여 최대 80%까지 공제가 가능하며, 오랫동안 보유하고 실거주한 집일수록 세금 부담이 크게 줄어듭니다.
비과세 적용 조건과 예외 사항
1가구 2주택이라고 해서 무조건 양도소득세가 부과되는 것은 아닙니다. 일정 조건을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
가장 대표적인 경우가 일시적 2주택입니다. 새로운 주택을 취득한 후 기존 주택을 2년 내에 양도하는 경우 비과세가 적용됩니다. 2025년 개정된 기준에 따르면, 조정지역 내 일시적 2주택의 경우 2년 내 기존 주택 양도 및 전입 의무가 폐지되었고, 둘 중 하나만 비조정지역인 경우 3년 이내 주택을 양도하면 비과세됩니다.
상속으로 인한 2주택의 경우에도 특별한 기준이 적용됩니다. 1주택을 보유한 상태에서 주택을 상속받아 2주택이 된 경우, 일반주택과 상속주택이 각각 정해진 요건을 만족하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 상속인과 피상속인은 다른 세대여야 하며, 상속주택이 2채 이상인 경우 피상속인의 소유기간이 가장 긴 1주택만 해당합니다.
종합부동산세 기준 변화
종합부동산세 부분에서도 중요한 변화가 있었습니다. 기본공제금액이 6억원에서 9억원으로 상향되었고, 1가구 1주택자의 경우 현행 11억원에서 12억원으로 증가했습니다.
특히 주목할 점은 2주택자에 대한 종부세 중과세율이 폐지되었다는 것입니다. 기존에는 조정대상지역 2주택 이상 보유자에게 중과세율(1.2~6.0%)이 적용되었지만, 이제는 일반세율(0.5~2.7%)이 적용됩니다. 다만 과세표준 12억원을 넘는 3주택 이상 다주택자는 여전히 2~5% 중과세율을 적용받습니다.
고령·장기보유자 주택의 경우에는 1가구 1주택에 한해 납부 유예가 가능하며, 주택 수에 따라 다르게 적용해왔던 세부담 상한율도 150%로 일원화되었습니다.
취득세 기준 완화
취득세 부분에서도 대폭적인 완화가 이루어졌습니다. 1~2주택자의 취득세가 기존 8%에서 1~3%로 대폭 하향조정되었습니다.
주택가액별로 세분화하면, 6억원 이하 주택의 취득세율은 1%, 6억~9억원 이하는 1~3%, 9억원 초과 주택 세율은 3%입니다. 3주택자와 법인의 경우에도 각각 조정지역에서 5%로 낮아졌으며, 비조정지역인 경우에는 3주택자 세율이 4%, 법인은 6%로 하향되었습니다.
공시가 3억원(수도권 6억원) 이내 임대주택인 경우에는 추가적인 취득세 감면 혜택이 있습니다. 60㎡ 이하인 경우 2개월 내 취득 등록 시 100% 감면되며, 60~85㎡인 경우에는 50% 감면됩니다.
동거봉양과 혼인 특례
2025년 개정된 세법에서는 혼인에 대한 1세대 1주택 특례 적용기간이 확대되었습니다. 기존에는 1주택을 각각 보유한 남녀가 혼인하는 경우 5년 동안만 1세대 1주택자로 간주했지만, 이제는 10년으로 연장되었습니다.
60세 이상 직계존속을 동거봉양하기 위해 합가함으로써 1세대 2주택이 되는 경우는 이미 10년으로 확대되어 있었는데, 이번 개정으로 혼인의 경우도 동일한 혜택을 받게 되었습니다. 이 기간 동안에는 양도가액 12억원까지 양도세 비과세가 적용되고, 초과분에 대해서는 장기보유특별공제 최대 80%까지 적용받을 수 있습니다.
입주권과 분양권 과세 기준
2024년부터 입주권과 분양권에 대한 세금 부과가 본격적으로 시행되고 있습니다. 입주권의 경우 1년 미만 보유 시 45%, 1년 이상 보유 시에는 6~45% 일반과세율을 적용받습니다.
분양권도 마찬가지로 1년 미만인 경우 전 지역 세율이 45%로 동일하며, 1년 이상은 6~45%가 적용됩니다. 특히 입주권과 2021년 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함되어 양도세 비과세나 중과 여부 판단에 영향을 미칩니다.
조합원 입주권의 경우에는 관리처분인가일 기준으로 1가구 1주택 요건을 갖추면 장기보유특별공제를 최대 30% 적용받을 수 있는 특례가 있습니다. 2년 미만 단기 보유 양도세율도 기존 70%에서 45%로, 1년 이상인 경우에는 60%에서 일반 세율로 변경되었습니다.
Q&A
Q: 1가구 2주택 기준에서 미성년 자녀 명의 주택도 포함되나요?
A: 네, 포함됩니다. 미성년 자녀 명의의 주택은 부모 소유로 간주되어 1가구의 주택 수에 포함됩니다.
Q: 일시적 2주택의 처분 기한은 언제까지인가요?
A: 2025년 기준으로 신규 주택 취득 후 2년 내에 기존 주택을 양도해야 합니다. 다만 둘 중 하나만 비조정지역인 경우 3년 이내 양도 시 비과세가 적용됩니다.
Q: 상속으로 받은 집도 1가구 2주택에 포함되나요?
A: 네, 포함됩니다. 다만 일정 조건을 충족하면 상속주택에 대한 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
Q: 2주택자의 종합부동산세 중과세가 폐지되었나요?
A: 네, 2025년부터 2주택자에 대한 종부세 중과세율이 폐지되어 일반세율이 적용됩니다.
Q: 혼인으로 인해 2주택이 된 경우 특례 기간은 얼마나 되나요?
A: 2025년 개정된 기준에 따라 10년 동안 1세대 1주택자로 간주됩니다. 기존 5년에서 연장되었습니다.
Q: 분양권도 주택 수에 포함되나요?
A: 2021년 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함되어 양도세 비과세나 중과 여부 판단에 영향을 미칩니다.
Q: 1가구 2주택자의 취득세율은 어떻게 되나요?
A: 2025년 기준으로 6억원 이하 1%, 6억~9억원 1~3%, 9억원 초과 3%로 대폭 완화되었습니다.
Q: 장기보유특별공제는 최대 몇 %까지 가능한가요?
A: 2025년 기준으로 최대 80%까지 공제가 가능하며, 일부 경우에는 90%까지 확대되었습니다.
Q: 60세 이상 부모님 봉양을 위한 합가 시 특례 기간은?
A: 60세 이상 직계존속 동거봉양을 위한 합가 시 10년 동안 1세대 1주택자로 간주됩니다.
Q: 조합원 입주권에 대한 특별 공제가 있나요?
A: 관리처분인가일 기준으로 1가구 1주택 요건을 갖추면 장기보유특별공제를 최대 30% 적용받을 수 있습니다.
Q: 지방 소재 주택의 경우 1가구 2주택 기준이 다른가요?
A: 기본적인 1가구 2주택 기준은 동일하지만, 비조정지역의 경우 일부 세금 혜택에서 차이가 있을 수 있습니다.
Q: 1가구 1주택 비과세 한도는 얼마인가요?
A: 2025년 기준으로 양도가액 12억원까지 비과세가 적용되며, 초과분에 대해서는 장기보유특별공제가 적용됩니다.
결론
1가구 2주택 기준은 부동산 세금 정책의 핵심적인 부분으로, 2025년 현재 많은 변화가 이루어졌습니다. 전반적으로 세금 부담이 완화되는 방향으로 개정되었지만, 여전히 복잡한 조건들이 존재하므로 개별 상황에 맞는 정확한 판단이 필요합니다. 특히 일시적 2주택, 상속주택, 동거봉양, 혼인 등의 특례 조건들을 잘 활용하면 상당한 세금 절약 효과를 얻을 수 있습니다. 앞으로도 부동산 정책은 지속적으로 변화할 것으로 예상되므로, 최신 정보를 꾸준히 확인하고 전문가와 상담하는 것이 중요합니다. 그럼 여기까지 1가구 2주택 기준에 대해 알아봤습니다.